Fristen bei der Nebenkostenabrechnung — was wirklich gilt
Die Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung sind einer der meistdiskutierten Punkte im Schweizer Mietrecht. Muss ich innerhalb von 30 Tagen beanstanden? Wann verjährt mein Anspruch? Und was passiert, wenn der Vermieter die Abrechnung zu spät schickt? Hier finden Sie die klaren Antworten.
Wann muss der Vermieter abrechnen?
Der Vermieter ist verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen (Art. 4 VMWG). Dies gilt, wenn Akontozahlungen vereinbart sind. Eine gesetzlich fixierte Frist gibt es nicht, aber es gilt die ungeschriebene Regel, dass die Abrechnung innert 6 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen sollte.
Die üblichen Abrechnungsperioden sind:
- 1. Januar bis 31. Dezember
- 1. Juli bis 30. Juni
Was wenn keine Abrechnung kommt? Bleibt die Abrechnung aus, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Sie können bei der Schlichtungsbehörde auf Erstellung klagen.
- Sie können Ihre bisher geleisteten Akontozahlungen zurückfordern. Denn ohne Abrechnung sind nach Ansicht des Mieterverbands gar keine Nebenkosten geschuldet.
Kommt die Abrechnung dann doch noch, müssen Sie die Nebenkosten allerdings wieder bezahlen.
Die 30-Tage-Frist — was Mieter wissen müssen
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel wie: «Die Nebenkostenabrechnung gilt als genehmigt, wenn nicht innert 30 Tagen schriftlich Einsprache erhoben wird.»
Die gute Nachricht: Diese Frist ist gemäss Mieterverband und herrschender juristischer Lehre nicht haltbar. Es gibt im Schweizer Mietrecht keine gesetzliche Vorschrift, dass Sie die Abrechnung innert 30 Tagen anfechten müssen.
Trotzdem empfiehlt es sich, zügig zu handeln — nicht wegen der 30-Tage-Klausel, sondern weil eine schnelle Beanstandung die Erfolgschancen verbessert und Konflikte verkürzt.
Wichtig: Falls Ihr Mietvertrag eine 30-Tage-Klausel enthält und Sie innerhalb dieser Frist die Belegeinsicht verlangen, beginnt die Frist erst nach gewährter Einsicht neu zu laufen.
Verjährungsfristen — wann es zu spät ist
Hier wird es etwas komplexer, weil verschiedene Fristen gelten:
Nachforderungen des Vermieters: Verjähren 5 Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Hat der Vermieter Ihnen zum Beispiel die Abrechnung für die Periode Juli 2018 – Juni 2019 erst im September 2024 zugestellt, ist diese Forderung am 30. Juni 2024 bereits verjährt. Aber Achtung: Sie müssen sich im Streitfall ausdrücklich auf die Verjährung berufen — sonst werden Sie trotzdem zur Zahlung verurteilt.
Rückforderung durch den Mieter (vertraglich): Wenn Sie innert der vertraglichen Beanstandungsfrist eingesprochen haben, können Sie zu viel Bezahltes innerhalb von 5 Jahren zurückfordern.
Rückforderung durch den Mieter (bereicherungsrechtlich): Haben Sie die Frist verstreichen lassen oder gibt es keine vertragliche Frist, greift das Bereicherungsrecht. Dann gilt: 3 Jahre ab Kenntnis des Irrtums, maximal 10 Jahre ab Zahlung (Art. 67 OR).
Übersicht der Fristen
| Situation | Frist |
|---|---|
| Abrechnung durch Vermieter | Jährlich, empfohlen innert 6 Monaten nach Perioden-Ende |
| Beanstandung durch Mieter | Keine gesetzliche Frist (30-Tage-Klausel nicht haltbar) |
| Nachforderung Vermieter verjährt | 5 Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode |
| Rückforderung Mieter (vertragliche Einsprache) | 5 Jahre |
| Rückforderung Mieter (bereicherungsrechtlich) | 3 Jahre ab Kenntnis, max. 10 Jahre ab Zahlung |
Häufige Fragen
Kann ich eine Abrechnung von vor 3 Jahren noch anfechten?+
Muss ich die Nachzahlung trotzdem fristgerecht bezahlen?+
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