Nebenkostenabrechnung beanstanden — Schritt für Schritt

Sie haben Ihre Nebenkostenabrechnung geprüft und Fehler entdeckt? Dann haben Sie das Recht, die Abrechnung zu beanstanden und eine Korrektur zu verlangen. Das ist Ihr gesetzliches Recht nach Art. 257b Abs. 2 OR — Ihr Vermieter darf Ihnen deswegen nicht kündigen.

Viele Mieterinnen und Mieter scheuen sich davor, ihre Abrechnung anzufechten. Dabei ist das Vorgehen einfach, wenn man es richtig macht. Diese Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie in 5 Schritten vorgehen.

Schritt 1 — Abrechnung prüfen

Bevor Sie beanstanden, brauchen Sie eine solide Grundlage. Prüfen Sie Ihre Abrechnung systematisch:

Mietvertrag-Abgleich: Sind alle abgerechneten Positionen einzeln im Mietvertrag aufgeführt? Positionen, die nicht im Vertrag stehen, müssen Sie nicht zahlen.
Zulässigkeit: Enthält die Abrechnung unzulässige Nebenkosten wie Reparaturen, Investitionen oder zu hohe Verwaltungspauschalen?
Verteilschlüssel: Ist nachvollziehbar, wie die Gesamtkosten auf die Mietparteien aufgeteilt wurden? Verteilschlüssel prüfen
Akontozahlungen: Wurden Ihre monatlichen Vorauszahlungen korrekt angerechnet?
Vorjahresvergleich: Sind einzelne Positionen stark gestiegen ohne nachvollziehbaren Grund?
Abrechnungsperiode: Stimmt der Zeitraum? Gerade bei Ein- oder Auszug während der Periode passieren Fehler.

Tipp: Mit unserem automatischen Prüftool können Sie Ihre Abrechnung in 60 Sekunden auf alle diese Punkte prüfen lassen.

Schritt 2 — Belegeinsicht verlangen

Sie haben das gesetzliche Recht, sämtliche Belege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen (Art. 257b Abs. 2 OR). Dazu gehören Rechnungen von Energieversorgern, Wartungsfirmen, Hauswart-Abrechnungen etc.

Wichtig: Verlangen Sie die Belegeinsicht schriftlich. Die Vermieterschaft muss Ihnen die Unterlagen zugänglich machen. Verweigert sie dies, können Sie den Mietzins hinterlegen, bis Einsicht gewährt wird.

Die Belegeinsicht findet in der Regel beim Sitz der Verwaltung statt. Ist dieser zu weit von Ihrem Wohnort entfernt, muss Ihnen die Verwaltung die Belege zusenden oder vor Ort zugänglich machen.

Schritt 3 — Schriftlich beanstanden

Haben Sie einen oder mehrere Fehler identifiziert, beanstanden Sie die Abrechnung schriftlich. Am besten per Einschreiben, damit Sie den Versand belegen können.

Ihr Schreiben sollte enthalten:

Ihr Name und Adresse, die betroffene Wohnung
Datum und Abrechnungsperiode der beanstandeten Abrechnung
Welche Positionen Sie beanstanden und warum (kurz und sachlich)
Die Aufforderung zur Korrektur mit einer angemessenen Frist (z.B. 30 Tage)
Die Bitte um einen Mahnstopp bis zur Klärung

Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens und den Postbeleg auf.

Wichtig: Unser Prüfbericht für CHF 29 enthält einen fertig formulierten Widerspruchsbrief, den Sie nur noch unterschreiben und absenden müssen.

Schritt 4 — Nachzahlung unter Vorbehalt leisten

Auch wenn Sie die Abrechnung beanstanden: Bezahlen Sie eine allfällige Nachzahlung fristgerecht. Andernfalls riskieren Sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzug nach Art. 257d OR.

Schreiben Sie bei der Überweisung den Vermerk: «Zahlung unter Vorbehalt, gilt nicht als Schuldanerkennung.»

So vermeiden Sie den Zahlungsverzug und behalten trotzdem alle Rechte, die Differenz zurückzufordern.

Schritt 5 — Wenn der Vermieter nicht reagiert

Verweigert der Vermieter die Korrektur, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Schlichtungsbehörde: Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen ist der erste Anlaufpunkt. Das Verfahren ist kostenlos. Ziel ist eine einvernehmliche Einigung.
Mieterverband: Der Mieterverband bietet seinen Mitgliedern Rechtsberatung. Die Mitgliedschaft kostet je nach Kanton CHF 70–100 pro Jahr.
Gericht: Scheitert die Schlichtung, können Sie das Gericht anrufen. In der deutschsprachigen Schweiz ist das Gerichtsverfahren kostenpflichtig.

Häufige Fragen

Gibt es eine Frist für die Beanstandung?+

Im Schweizer Mietrecht gibt es keine gesetzliche Frist, innerhalb derer Sie die Nebenkostenabrechnung anfechten müssen. Manche Mietverträge enthalten eine 30-Tage-Klausel — diese ist laut Mieterverband und herrschender Lehre jedoch rechtlich nicht haltbar. Sie können auch nach Ablauf dieser Frist noch beanstanden.

Kann mein Vermieter mir kündigen, wenn ich beanstande?+

Nein. Das Beanstanden der Nebenkostenabrechnung ist Ihr gesetzliches Recht. Eine Kündigung deswegen wäre anfechtbar. Achten Sie aber darauf, nicht in Zahlungsverzug zu geraten — bezahlen Sie unter Vorbehalt.

Kann ich auch beanstanden, wenn ich die Nachzahlung schon bezahlt habe?+

Ja. Selbst wenn Sie die Abrechnung bereits bezahlt haben, können Sie zu viel Bezahltes zurückfordern. Die Frist dafür beträgt 3 Jahre ab Kenntnis des Fehlers, maximal 10 Jahre ab Zahlung.

Fehler gefunden — oder unsicher?

Unser Prüfbericht zeigt Ihnen genau, welche Positionen beanstandbar sind, und liefert den fertigen Widerspruchsbrief.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an den Mieterverband oder einen Anwalt.