Nebenkosten nicht im Mietvertrag? Das sind Ihre Rechte.

Im Schweizer Mietrecht gilt ein eiserner Grundsatz: Nebenkosten müssen im Mietvertrag einzeln und konkret aufgeführt sein, damit der Vermieter sie abrechnen darf (Art. 257a Abs. 2 OR). Sind keine Nebenkosten vereinbart, gelten sie als im Mietzins inbegriffen. Das kann weitreichende Folgen haben — bis hin zur Rückforderung sämtlicher Akontozahlungen.

Was das Gesetz sagt

Art. 257a Abs. 2 OR ist eindeutig: «Die Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie besonders vereinbart sind.» «Besonders vereinbart» bedeutet laut Bundesgericht, dass jede einzelne Nebenkostenart im Mietvertrag selbst aufgeführt sein muss. Es reicht nicht aus:

• Nebenkosten nur allgemein zu erwähnen («Mieter zahlt Nebenkosten»)
• Nur auf die allgemeinen Vertragsbedingungen zu verweisen
• Eine Sammelposition wie «übrige Betriebskosten» aufzuführen

Das Bundesgericht hat dies im Urteil 4C.250/2006 ausdrücklich bestätigt.

Typische Problemfälle

Fall 1 — Keine Nebenkosten im Mietvertrag: Steht im Mietvertrag nichts zu Nebenkosten, sind diese vollständig im Mietzins enthalten. Der Vermieter darf keine zusätzlichen Nebenkosten abrechnen. Zahlen Sie trotzdem monatliche Akontobeträge, können Sie diese zurückfordern.

Fall 2 — Nur «Heizkosten» vereinbart, aber Warmwasser abgerechnet: Warmwasserkosten und Heizkosten sind nicht dasselbe. Steht im Mietvertrag nur «Heizkosten», sind die Warmwasserkosten im Mietzins inbegriffen und dürfen nicht separat abgerechnet werden. Auch wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen Warmwasser als Teil der Heizkosten definieren, reicht das gemäss Bundesgericht nicht aus.

Fall 3 — Neue Nebenkosten ohne Vertragsänderung: Der Vermieter darf nicht einfach neue Kostenpositionen in die Abrechnung aufnehmen, die nicht im Mietvertrag stehen. Eine Änderung der vereinbarten Nebenkosten erfordert eine formelle Vertragsänderung mit Zustimmung des Mieters.

Fall 4 — Pauschale Formulierung im Vertrag: Steht im Mietvertrag nur «alle anfallenden Nebenkosten» oder «sämtliche Betriebskosten», ist diese Vereinbarung zu unbestimmt. Der Mieter müsste in so einem Fall gar keine Nebenkosten zahlen.

Sonderfall — Kosten, die direkt in Rechnung gestellt werden

Es gibt Kosten, die der Mieter direkt an einen Anbieter zahlt und die nicht über die Nebenkostenabrechnung laufen — z.B. Kabel-TV-Gebühren oder individuelle Stromkosten. Diese müssen nicht im Mietvertrag als Nebenkosten aufgeführt sein. Werden solche Kosten aber zusätzlich in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt, dürfen Sie sie zurückweisen.

Rückforderung der gesamten Akontozahlungen

Sind gar keine Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart und Sie zahlen trotzdem monatliche Akontobeträge, können Sie grundsätzlich die gesamten Akontozahlungen zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt nach den bereicherungsrechtlichen Fristen: 3 Jahre ab Kenntnis, maximal 10 Jahre ab Zahlung. Mehr zu Rückforderung und Verjährung

Dasselbe gilt, wenn der Vermieter trotz Akontozahlungen keine jährliche Abrechnung erstellt: Ohne Abrechnung besteht nach Ansicht namhafter Juristen keine Nebenkostenforderung.

Was Sie konkret tun sollten

1. Mietvertrag genau lesen: Prüfen Sie, welche Nebenkosten einzeln und konkret aufgeführt sind.
2. Abrechnung mit Mietvertrag abgleichen: Jede abgerechnete Position muss im Vertrag stehen.
3. Bei Abweichungen beanstanden: Anleitung zur Beanstandung
4. Zu viel Bezahltes zurückfordern: Anleitung zur Rückforderung

Häufige Fragen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an den Mieterverband oder einen Anwalt.