Unzulässige Nebenkosten in der Schweiz — was Sie nicht zahlen müssen

Nicht alles, was auf Ihrer Nebenkostenabrechnung steht, müssen Sie auch bezahlen. Im Schweizer Mietrecht gilt ein klarer Grundsatz: Nur tatsächliche Betriebskosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, dürfen als Nebenkosten abgerechnet werden (Art. 257a Abs. 1 OR). Alles andere ist unzulässig — selbst wenn es im Mietvertrag steht.

Viele Vermieter und Verwaltungen rechnen trotzdem Positionen ab, die rechtlich nicht umlagefähig sind. Das passiert nicht unbedingt böswillig — die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist komplex, und Fehler schleichen sich schnell ein. Laut dem Mieterverband Schweiz ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft.

Der Grundsatz — wann sind Nebenkosten zulässig?

Damit eine Nebenkostenposition zulässig ist, müssen drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

1. Im Mietvertrag einzeln aufgeführt: Jede Nebenkostenart muss konkret und einzeln im Mietvertrag genannt sein. Pauschale Formulierungen wie «übrige Betriebskosten» oder «sonstige Kosten» reichen nicht aus. Auch ein blosser Verweis auf die allgemeinen Vertragsbedingungen genügt gemäss Bundesgericht nicht (BGer. 4C.250/2006).
2. Tatsächlich angefallen: Der Vermieter darf nur die effektiv entstandenen Kosten verrechnen und keinen Gewinn erzielen (Art. 257b Abs. 1 OR; Art. 5 Abs. 1 VMWG).
3. Im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache: Kosten, die auch bei Leerstand anfallen würden — wie Liegenschaftssteuern, Gebäudeversicherung oder Hypothekarzinsen — sind keine Nebenkosten.

Fehlt auch nur eine dieser Bedingungen, ist die Position unzulässig.

Vollständige Liste — unzulässige Nebenkosten

Reparaturen und Unterhalt

Reparaturen und Unterhaltskosten sind grundsätzlich keine Betriebskosten und dürfen nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn diese Positionen im Mietvertrag aufgeführt sind.

Unzulässig sind:

• Reparaturen an Heizung, Lift, Waschmaschine oder Tumbler
• Serviceabos für Reparaturen (z.B. Lift-Reparatur-Abo)
• Ersatz von Bauteilen und Geräten
• Umbauten und Renovationen
• Neubepflanzungen oder Umgestaltung von Gartenanlagen
• Anschaffung von Geräten (z.B. Rasenmäher, Schneeräumungsgeräte)

Achtung — nicht verwechseln: Service- und Wartungsabos für die Heizung (Brennerservice, Kaminfeger) sind zulässige Heizkosten. Reparatur-Abos hingegen nicht.

Gebäudekosten und Investitionen

Kosten, die nicht mit dem laufenden Betrieb zusammenhängen, gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung:

• Amortisation der Heizungsanlage (Ausnahme: Contracting/Fernwärme und ZEV)
• Amortisation von Lift, Waschmaschine oder Tumbler
• Liegenschaftssteuern
• Prämien für die Gebäudeversicherung (Ausnahme: vom Bund subventionierte Wohnungen gemäss WEG)
• Hypothekarzinsen und Finanzierungskosten
• Erschliessungs- und Anschlussgebühren
• Werterhaltende oder wertvermehrende Investitionen

Wasser- und Abwassergrundgebühren

Zulässig sind Kosten, die vom tatsächlichen Verbrauch abhängen. Nicht zulässig sind:

• Wasser-Grundgebühren, die an den Liegenschaftswert gekoppelt sind
• Abwasser-Grundgebühren, die unabhängig vom Verbrauch anfallen

Verwaltungskosten — die 3%-Grenze

Der Vermieter darf eine Verwaltungspauschale für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung verrechnen (Art. 4 VMWG). Aber:

• Maximal 2–3% der Nebenkosten-Summe sind akzeptiert
• Gemäss mehreren kantonalen Gerichtsentscheiden (Luzern, Basel, St. Gallen) und einer Mitteilung des BWO sind höchstens 3% ortsüblich
• Allgemeine Verwaltungskosten, die nicht mit der Erstellung der Abrechnung zusammenhängen, sind unzulässig
• Behauptet Ihre Verwaltung, 4,5% seien ortsüblich, können Sie den Nachweis verlangen

Kehricht und Entsorgung

Zulässig: Jahresgebühr für Kehricht, allenfalls Grünabfuhr (umstritten). Unzulässig: Kosten für organisierte Sperrmüll-Entsorgung.

Sonstige unzulässige Positionen

• «Diverse Betriebskosten» oder ähnlich vage Positionen — wenn nicht klar ist, was damit gemeint ist, müssen Sie es nicht zahlen
• Brandschutz-Serviceabos (umstritten, aber grundsätzlich Eigentümersache)
• Gebühren der öffentlichen Hand, die nicht direkt mit Verbrauch und Betrieb zusammenhängen

Was tun, wenn Sie unzulässige Nebenkosten entdecken?

Wenn Sie auf Ihrer Abrechnung eine oder mehrere unzulässige Positionen finden:

1. Nicht in Zahlungsverzug geraten. Bezahlen Sie die Abrechnung — aber schreiben Sie bei der Überweisung den Vermerk «Zahlung unter Vorbehalt». So sichern Sie Ihre Rechte.
2. Beanstanden Sie die Abrechnung schriftlich. Am besten per Einschreiben. So beanstanden Sie Ihre Nebenkostenabrechnung
3. Fordern Sie die zu viel bezahlten Beträge zurück. Sie können Nebenkosten bis zu 3 Jahre nach Kenntnis des Fehlers zurückfordern (bereicherungsrechtlich), maximal 10 Jahre ab Zahlung. Nebenkosten zurückfordern — so geht's

Häufige Fragen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an den Mieterverband oder einen Anwalt.