Nebenkosten zu hoch — was Sie jetzt tun können

Hohe Nebenkosten bedeuten nicht automatisch, dass die Abrechnung korrekt ist. Laut dem Mieterverband Schweiz ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft — und Fehler gehen fast immer zulasten der Mieterschaft. Wenn Ihnen Ihre Nachzahlung zu hoch vorkommt, lohnt sich eine Prüfung in jedem Fall.

Was tun, wenn die Nebenkosten zu hoch sind?

Prüfen Sie zuerst, ob alle abgerechneten Positionen im Mietvertrag vereinbart und zulässig sind. Beanstanden Sie fehlerhafte Positionen schriftlich per Einschreiben. Sie können Nebenkosten bis 5 Jahre rückwirkend zurückfordern.

Wie hoch dürfen Nebenkosten in der Schweiz sein?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Aber der Vermieter darf nur tatsächlich angefallene Betriebskosten verrechnen und keinen Gewinn erzielen (Art. 257b OR). Die Verwaltungspauschale sollte maximal 3% betragen.

Die 7 häufigsten Gründe für zu hohe Nebenkosten

1. Unzulässige Positionen: Reparaturen, Liegenschaftssteuern, Gebäudeversicherung oder Amortisationen gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Sie werden trotzdem häufig abgerechnet.
2. Nicht im Mietvertrag vereinbart: Nebenkosten müssen einzeln und konkret im Mietvertrag aufgeführt sein (Art. 257a Abs. 2 OR). Positionen, die nicht im Vertrag stehen, müssen Sie nicht zahlen — egal, ob sie auf der Abrechnung stehen.
3. Falscher Verteilschlüssel: Der Verteilschlüssel bestimmt, welchen Anteil der Gesamtkosten Sie zahlen. Ist er falsch berechnet oder nicht sachgerecht, zahlen Sie möglicherweise mehr als Ihren fairen Anteil.
4. Akontozahlungen nicht korrekt angerechnet: Ihre monatlichen Vorauszahlungen müssen vollständig von der Endabrechnung abgezogen werden. Fehlen hier Beträge, fällt die Nachzahlung zu hoch aus.
5. Gestiegene Energiepreise: Höhere Heiz- und Warmwasserkosten können die Abrechnung in die Höhe treiben. Diese Erhöhung ist grundsätzlich zulässig — aber nur, wenn der Vermieter keinen Gewinn macht und die tatsächlichen Kosten abrechnet (Art. 5 Abs. 1 VMWG).
6. Leerstehende Wohnungen (Art. 7 VMWG): Steht eine Wohnung im Gebäude leer, muss der Vermieter den Nebenkostenanteil dieser Wohnung selbst tragen. Die Kosten dürfen nicht auf die übrigen Mietparteien umgelegt werden.
7. Verwaltungspauschale zu hoch (>3%): Der Vermieter darf eine Pauschale für die Erstellung der Abrechnung verrechnen. Gemäss mehreren Gerichtsentscheiden und dem BWO sind höchstens 3% der Nebenkosten-Summe akzeptiert. Alles darüber ist anfechtbar.

Was können Sie konkret tun?

1. Abrechnung prüfen lassen: Nutzen Sie unser kostenloses Prüftool. In 60 Sekunden sehen Sie, ob Ihre Abrechnung Fehler enthält.
2. Belegeinsicht verlangen: Sie haben das Recht, alle Belege einzusehen (Art. 257b Abs. 2 OR). Verlangen Sie dies schriftlich.
3. Abrechnung beanstanden: Haben Sie Fehler gefunden, beanstanden Sie schriftlich per Einschreiben. So beanstanden Sie Ihre Nebenkostenabrechnung
4. Nachzahlung unter Vorbehalt leisten: Bezahlen Sie die Nachzahlung, aber schreiben Sie «Zahlung unter Vorbehalt» auf die Überweisung. So vermeiden Sie Zahlungsverzug und behalten Ihre Rechte.
5. Zu viel Bezahltes zurückfordern: Sie können fehlerhafte Nebenkosten bis zu 3 Jahre nach Kenntnis des Fehlers zurückfordern. Nebenkosten zurückfordern

Häufige Fragen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an den Mieterverband oder einen Anwalt.